Moravskoslezský a Olomoucký kraj

Účetnictví u společenství vlastníků není pro začátečníky. Jaká má specifika?

Pokud jste předsedou, nebo členem výboru společenství vlastníků, tak určitě moc dobře víte o povinnosti vést účetnictví. To však není vůbec jednoduchou záležitostí = má svá specifika, která je zapotřebí dodržovat.
Účetnictví u SVJ není pro začátečníky lezeni po lane

Není se tedy vůbec čemu divit, že opravdu velká část SVJ využívá služeb externích firem či externích účetních specialistů. Ale i tak, pokud chcete jako předseda/člen výboru SVJ dobře vykonávat svou funkci, je více než vhodné, aby jste byli obecně obeznámeni s hlavními principy vedení účetnictví. Tak pojďme na to pěkně od začátku. 

Společenství vlastníků je neziskovou organizací, která musí vést podvojné účetnictví

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou a řadí se do skupiny neziskových organizací = není založené za účelem podnikání. Pokud zisk vytvoří, musí ho vždy využít na plnění cílů v rámci činnosti společenství (např. na správu a opravy společných částí domu).

 oprava společných částí domu SVJ
Pokud SVJ vytvoří zisk, musí ho využít např. pro opravu společných částí domu

A úplně stejně jako nadace, spolky či právě příspěvkové organizace, i SVJ má povinnost vést podvojné účetnictví. Tato povinnost začíná ode dne vzniku společenství, tedy od zápisu do veřejného rejstříku, až po jeho zánik. Bližší informace o založení a vzniku SVJ najdete v našem dřívějším článku. 

Jaké má SVJ účetní předpisy

Účetní předpisy pro společenství vlastníků jednotek vychází ze zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. Podle tohoto zákona má každá organizace povinnost vést účetnictví v plném rozsahu, ovšem u SVJ je možné narazit na několik výjimek. Díky tomu, že se jedná o mikro účetní jednotku, může společenství vlastníků vést účetnictví ve zkráceném rozsahu (pozor, nejedná se o jednoduché účetnictví). 

SVJ je mikro účetní jednotkou, pokud:

  • celková hodnota aktiv nepřesahuje 9 000 000 Kč
  • roční úhrn čistého obratu nepřesahuje 18 000 000 Kč
  • množství pracovníků nepřesáhne během účetního období počet 10

POZOR – účetním obdobím pro společenství vlastníků jednotek je striktně kalendářní rok, ne rok hospodářský.

Pozor na to. Účetním obdobím u SVJ je kalendářní rok
Pozor na to. Účetním obdobím u SVJ je kalendářní rok

Zkrácený rozsah je standardní podvojné účetnictví, ale osvobozené od některých povinných úkonů. Společenství vlastníků jednotek např. nemusí účtovat některé rezervy a opravné položky, používat při oceňování majetků reálné hodnoty nebo provádět účtování v knihách, které mají analytické a podrozvahové účty. 

Ovšem, kvůli množství údajů, které souvisí s činnostmi SVJ v rámci zajištění správy domu a pozemku, se obecně doporučuje těmto výjimkám vyhnout a vést účetnictví v plném rozsahu. Zjednodušeným účetnictvím by mohlo totiž docházet ke zhoršování přehlednosti a kvality. 

Účetní osnova a rozvrh SVJ

Přestože je směrná účtová osnova SVJ na první pohled velmi podobá směrné účtové osnově pro podnikatele, jisté odlišnosti tam najdete (např. v názvech některých účtů). Každopádně, jde o seznam účtů, který společneství vlastníků jednotek využívá pro tvorbu rozvrhu. Rozvrh je poté seznam všech účtů potřebných pro účtování a jsou stěžejní pro účetní závěrku.

Účtová osnova pro SVJ se skládá ze 4 typů účtů:

  1. rozvahové účty (aktivní/pasivní), ze kterých se sestavuje první část účetní závěrky, a to Rozvaha
  2. výsledkové účty (nákladové/výnosové), ze kterých se sestavuje druhá část účetní závěrky – Výkaz zisku a ztráty
  3. závěrkové účty slouží k uzavírání sledovaného účetního období a otevírání nového účetního období
  4. podrozvahové účty nejsou příliš časté – účtuje se na nich nejčastější o společném majetku členů SVJ

Účtová osnova pro SVJ se skládá ze 4 účtů letadla
Účtová osnova pro SVJ se skládá ze 4 účtů
Účetní závěrka SVJ

Stejně jako každá jiná účetní jednotka, i SVJ má povinnost sestavit účetní závěrku. Ta se sestavuje k poslednímu dni účetního období a tvoří ji:

  1. Rozvaha
  2. Výkazy zisků a ztrát
  3. Příloha

SVJ se obyčejně netýká sestavování přehledů peněžních toků (cash-flow) a přehled o změně vlastního kapitálu. Tyto výkazy se zpracovávají pouze v případě, že jsou aktiva u SVJ za předcházející účetní období ve výši 40 000 000 Kč a čistý obrat přesáhne 80 000 000 Kč.

  1. Rozvaha

Jak už jsme psali u účtové osnovy SVJ, rozvaha se skládá z aktiv a pasiv. V rámci aktiv jde o přehled majetku SVJ, který zachycuje kromě jiného peněžní prostředky na běžném účtu a hotovost v pokladně. Pasiva zahrnují účtování o závazcích z předepsaných záloh vlastníků bytových jednotek. Nevyčerpané dlouhodobé zálohy (dnes už nesprávně nazývané „fond oprav“) se finančně nevyrovnávají a jsou ponechány jako závazek na straně pasiv. Pohledávky a krátkodobé zálohy na běžnou správu a služby se při zúčtování na konci roku s vlastníky vyrovnávají vždy.

  1. Výkaz zisků a ztrát

Výkaz zisků a ztrát zahrnuje všechny položky z oblasti výnosů a nákladů SVJ. Cílem je zpracování přehledu o výsledcích hospodaření společenství za dané období. Jednotlivé položky z výkazu zisků a ztrát poskytují přehled o výši nákladů, a to v základním členění (např. spotřeba materiálu nebo náklady na mzdové prostředky). Jako zisk jsou ve výsledku hospodaření zobrazeny především přijaté úroky z běžného účtu.

Výsledek hospodaření musí být v rozvaze i výkazu zisku a ztrát stejný (aktiva = pasivům). Pokud tomu tak není, účetnictví není vedeno správně.

chyba v učetnictví auto grilované kuře
Pokud se aktiva nerovnají pasivům, ukazuje to na chybu v účetnictví

POZOR – u SVJ nemůžete použít formuláře pro podnikatele. Na formulářích Rozvaha a Výkaz zisků a ztrát hledejte zmínku o tom, že jsou určené pro neziskové organizace (NO).

  1. Příloha

Příloha je třetí povinnou položkou účetní závěrky. Obsahuje podrobné informace o kompletních účtovaných údajích. Vlastníci jednotek díky ní mají přehled o celkové činnosti SVJ a výbor SVJ ji často používá jako podklad pro další rozhodování související se správou. V příloze jsou také popsány použité metody účtování.

Určitě víte, že od  roku 2016 má společenství vlastníků jednotek povinnost účetní závěrku zveřejnit. Ta je potom uložena do sbírky listin v rejstříku společenství vlastníků.

Rozvahové vs. výsledkové účtování

Principy účtování v rámci hospodaření společenství vlastníků jednotek vyvolávají mezi účetními velkou diskuzi. Jedni preferují rozvahový princip, druzí výsledkový princip. V čem se liší?

Souboj mezi rozvahovým a výsledkovým účtováním SVJ
Souboj mezi rozvahovým a výsledkovým účtování SVJ
  • Rozvahové účtování SVJ – výkaz zisků a ztrát obsahuje pouze ty náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka vlastnické nebo jiné právo a je povinna o něm účtovat. Tyto podmínky však v případě SVJ splněny nejsou. Náklady je tak nutné účtovat rozvahově, konkrétně jako pohledávky vůči vlastníkům. 
  • Výsledkové účtování SVJ – vychází z podstaty správy domu a pozemku jako zákonné povinnosti SVJ včetně výlučné povinnosti oprav a údržby společných částí. Díky tomu se mohou tyto náklady účtovat standardním výsledkovým způsobem – náklady vynaložené na činnost SVJ.

Ať už se rozhodnete pro (nebo vám bude externím účetním doporučený) jeden, nebo druhý způsob účtování, vždy je maximálně vhodné, abyste u něj zůstali. 

Vedení účetnictví pro SVJ od A do Z

Jak vypovídá už samotný název článku, vedení účetnictví u SVJ není žádná procházka růžovým sadem. Naštěstí se společenství vlastníků jednotek může ze zákona obrátit na externího zpracovatele, se kterým uzavře smluvní dohodu.   

V rámci naší firmy pro vás zajistíme celkovou administrativu a vedení účetnictví

Řešíme veškerou dokumentaci k správnému fungování společenství. Vedeme účetní knihu, každoročně sestavujeme účetní závěrku a po vašem schválení ji odesíláme ke zveřejnění na soud, odkud se propíše na web justice.cz.

Profesionální správa společenství vlastníků = ušetříte náklady i starosti

S naší profesionální správou bytových domů můžete veškeré starosti hodit za hlavu. O vše se postaráme my. Vyřešíme:

  • celkovou administrativu a vedení účetnictví
  • rozúčtování záloh
  • veškerou komunikaci s úřady i vlastníky bytových jednotek
  • analýzu bytového domu
  • opravy a revize
  • technický dozor pro drobné práce
  • základní právní servis
  • finanční servis
  • výběrová řízení
  • monitoring dotačních programů

profesionální správa společenství vlastníků
S profesionální správou společenství vlastníků nemusíte řešit vůbec nic

Cena profesionální správy společenství vlastníků je 150 Kč/byt/měsíčně. Vše další o správě SVJ se dozvíte na této stránce. V případě zájmu a jakýchkoliv dotazů nás kontaktujte.

Jakub Moravec
Jakub Moravec

Píšu novinky, tipy a doporučení
ze světa realit a financí