Nejčastější otázky a odpovědi

Společenství vlastníků jednotek, často označované zkratkou SVJ, je právnickou formou vlastnictví nemovitosti. Jedná se o společenství osob, které vlastní bytové jednotky ve stejném objektu – například v bytovém domě nebo obytném komplexu. Cílem takového společenství je spravovat a udržovat společné prostory a zařízení, jako jsou chodby, výtahy, sklepy, parkovací stání atd., ale také objekt samotný – např. zateplení domu, oprava fasády, výměna oken,…

Účetní předpisy pro SVJ vychází ze zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. Podle tohoto zákona má každá organizace povinnost vést účetnictví v plném rozsahu, ovšem u SVJ je možné narazit na několik výjimek. Díky tomu, že se jedná o mikro účetní jednotku, může společenství vlastníků vést účetnictví ve zkráceném rozsahu. Ovšem, kvůli množství údajů, které souvisí s činnostmi SVJ v rámci zajištění správy domu a pozemku, se obecně doporučuje těmto výjimkám vyhnout a vést účetnictví v plném rozsahu. Podrobněji o účetnictví SVJ jsme se rozepsali v tomto článku: Účetnictví u společenství vlastníků není pro začátečníky. Jaká má specifika?

Podíly na společných částech jsou dány poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vlastníci jednotek se ale mohou dohodnout, že podíly budou stejné, pokud se na tom shodnou všichni.

Správu a údržbu SVJ zajišťuje předseda, výbor nebo externí firma. Ti plní pokyny a rozhodnutí přijatá na valné hromadě SVJ.

Členem výboru SVJ/předsedou SVJ může být kdokoliv, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona. To znamená, že členem výboru/předsedou může být jakákoliv fyzická nebo právnická osoba, která splňuje tyto dvě podmínky, a to bez ohledu na to, zda je v domě vlastníkem některého z bytů.

Ke zvolení člena výboru je nutné, aby na shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru je zvolený, pokud pro něj hlasuje nadpoloviční většina všech vlastníků.

Předseda SVJ je klíčovou rolí pro správné fungování každého společenství vlastníků. Jako statutární orgán SVJ zajišťuje bezproblémový a právně správný chod SVJ a rozhoduje o záležitostech, která mu náleží dle zákona a stanov – např. má odpovědnost za plnění povinností a dodržování pravidel všech členů SVJ, jedná se správními orgány a všemi třetími osobami mimo společenství, odpovídá za veškerou administrativu, svolává shromáždění vlastníků jednotek atd.

Informace o SVJ najdete na stránkách www.justice.cz, kde po zadání IČ společenství vlastníků najdete veškeré podrobnosti a dokumenty = stanovy, funkční období členů, účetní závěrku atd.

• název a sídlo společenství vlastníků jednotek
• členská práva a povinnosti vlastníků jednotek
• určení orgánů SVJ = stanovení toho, jestli v SVJ působí předseda nebo je statutárním orgánem výbor a dále jejich působnost, počet členů volených orgánů, jejich funkční období a způsob jejich svolávání, jednání a usnášení
• určení prvních členů statutárního orgánu
  pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí
• způsob uplatňování členských práv a povinností vlastníků bytových jednotek
• pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek

Do fondu oprav spadá např. provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu (výměna oken a dveří, zateplení fasády, oprava elektrického vedení, výměna střechy, malování společných prostorů,…), dále pak revize výtahů, hromosvodů, údržba pozemku a přístupových cest na pozemku atd.

Pravidelnost schůzí SVJ je stanovena v jeho stanovách (např. jednou za čtvrtletí, půlrok nebo rok). Každopádně podle zákonných požadavků se musí shromáždění vlastníků jednotek svolat minimálně jednou za kalendářní rok a zároveň se vlastníci jednotek musí jedenkrát za rok skutečně sejít.

Shromáždění společenství vlastníků se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí dopisem všem členům společenství. Zároveň se pozvánka vyvěsí v domě na domovní nástěnce, a to nejméně 30 dnů před jeho konáním (pokud není ve stanovách stanoveno něco jiného).

• název společenství vlastníků jednotek
• údaj o tom, kdo shromáždění SVJ svolal
• údaje o osobách, které byly zvoleny do příslušných funkcí na zasedání = ověřovatel zápisu, předseda shromáždění atp.
• místo, datum a čas konání shromáždění SVJ
• údaje o usnášeníschopnosti shromáždění, případně listina přítomných
• záležitosti a body, o kterých se bude na shromáždění hlasovat
• výsledky jednotlivých hlasování = počet hlasů pro/proti a počet osob, které se zdržely

Není. Ovšem v případě, že se na shromáždění vlastníci nesejdou, shromáždění není usnášeníschopné = nic nejde ohlasovat. Je tak zároveň podstatné si zvědomit důležitost shromáždění SVJ, protože jde o důležité fórem pro komunikaci mezi vlastníky jednotek a pro rozhodování o důležitých záležitostech, jako jsou rozpočty, opravy a údržba, výběr správce atd.

K přijetí rozhodnutí je potřeba souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů.

Společenství vlastníku se ruší buďto zánikem vlastnického práva ke všem jednotkám v domě nebo rozhodnutím vlastníků v případě, že klesne počet jednotek nebo vlastníků na méně než pět. Při zrušení společenství všechna práva a povinnosti přechází dnem zániku SVJ na jednotlivé vlastníky v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. Samotný zánik SVJ pak nastává jeho výmazem z veřejného rejstříku.

Společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Nemůže tedy vlastnit bytovou nebo nebytovou jednotku za účelem výdělečné činnosti, např. tržeb z pronájmu.

Primárním zdrojem pro právní předpisy, které se vztahují na problematiku SVJ, je zákon zákon 89/2012 Sb. občanský zákoník, oddíl 5. bytové spoluvlastnictví, zkráceně NOZ.

Pokud předseda/výbor SVJ nepracuje správně, porušuje stanovy a rozhodnutí shromáždění, pak je potřeba jej odvolat. Nejvyšší orgán SVJ je shromáždění = funkce člena výboru SVJ může zaniknout tím, že dojde k jeho odvolání na shromáždění vlastníků.

Délka funkčního období členů výboru SVJ není přímo určena zákonem, ale je náležitostí stanov společenství. Většinou to bývá doba 5 let, přičemž pro každého jednotlivého člena výboru se doba počítá samostatně.

Veškeré změny ve výboru má společenství vlastníků povinnost nechat zapsat do rejstříku společenství vlastníků jednotek, kde se zapisuje den vzniku funkce i den zániku funkce člena výboru SVJ. To platí i v případě opakovaného zvolení stejného člena do funkce.

Rejstřík společenství vlastníků jednotek můžeme velmi stručně charakterizovat jako obecnou databázi informací o SVJ. Tuto základní evidenci vedou k tomu příslušné soudy, které jsou zákonem označovány jako soudy rejstříkové.

Investiční byt (často najdete také pod pojmem investiční nemovitost), neslouží k vlastnímu bydlení, ale pořizuje se s cílem finančního zisku. A to tak, že ho jako majitel pronajímáte a tím získáváte pravidelné příjmy z nájmů. Investoři často nakupují několik bytů (desítky i stovky) a vytváří si tím silné investiční portfolio, které jim zajišťuje velkou jistotu příjmů. Ideální investiční byty jsou umístěné v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení (velká města, turistické destinace), a to ať už pro studenty, páry, rodiny nebo businessmany. Je však potřeba počítat s riziky a náklady spojenými se správou investiční nemovitosti – nebo můžete svěřit správu nemovitostí profesionálům a mít tak stabilní příjem bez starostí.

Jednoduchá otázka se složitější odpovědí. Záleží totiž na mnoha faktorech. Ale zjednodušeně – investice do nemovitosti se zaručeně vyplatí, když je samotná nemovitost v pěkné lokalitě, nemusíte vynakládat příliš mnoho peněz na její renovaci a údržbu a je za cenu, která je adekvátní vzhledem k tržnímu vývoji a cenám obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Dále pak musí mít potenciál pro rychlé vyhledání nájemníků, kteří budou schopni platit požadovanou cenu za nájem a také musí být pro nákup vhodná situace na trhu. No a samozřejmě musíte zvážit svoji finanční situaci – zda máte dostatek finančních prostředků ke koupi. Pokud všechny tyto faktory hrají ve váš prospěch, pak investice do nemovitosti se vám rozhodně vyplatí jako dlouhodobá investice s pravidelným příjmem.

Pokud chcete rychle a snadno najít majitele nemovitosti, využijte online nahlížení do katastru nemovitostí. Vyhledáte zde podrobné informace o majitelích i samotné nemovitosti. Případně můžete využít web/aplikaci iKatastr, který je výborný pro rychlý přehled základních informací.

Katastr nemovitostí je úřední seznam a evidence veřejných listin, kde jsou informace o všech nemovitostech – tedy pozemcích a stavbách. Obsahuje veškeré hlavní údaje = popis, polohu a zápisy práv k nim. Mezi ty patří právo vlastnické nebo zástavní. Dále pak v katastru nemovitostí najdete např. věcná břemena nebo zákaz zatížení a zcizení.

U pronájmu majitel pronajímá nemovitost nájemci na základě nájemní smlouvy. Podnájem funguje tak, že nájemce, který má platnou nájemní smlouvu s majitelem, poskytuje např. část bytu k obývání podnájemníkům na základě podnájemní smlouvy.

Nájemce je osoba, která si pronajímá nemovitost (byt nebo dům) od pronajímatele, a to za dohodnuté nájemné. Povinností nájemce je užívat pronajatou nemovitost takovým způsobem, na jakém se dohodli v rámci nájemní smlouvy.

Tzv. nezbytné služby. Tedy služby, ze kterých má nájemce přímý prospěch. Jde například o vodné a stočné, odvoz komunálních odpadů, dodávky tepla, osvětlení a úklid společenských prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a provoz výtahu. Služby, ze kterých nájemce nemá přímý prospěch, jako například příspěvky do fondu oprav nebo pojištění nemovitosti, hradí zase pronajímatel.

Placení nájemného a služeb spojených s obýváním nemovitosti je základní povinností každého nájemníka. Bohužel, realita je často „trochu” jiná. Pokud jste v situaci, kdy vám nájemník neposlal v domluvený termín peníze za nájem, je dobré se držet osvědčeného postupu. Ten jsme pro vás krok po kroku rozepsali v tomto článku: Co dělat, když nájemník neplatí.

Najdeme vám slušného nájemníka, který platí

• prověříme jeho bezdlužnost a pravidelnost příjmů
• uzavřeme s nájemníkem neprůstřelnou smlouvu, která zabezpečí hladké řešení jakýchkoliv problémů (i jeho vystěhování)
• převedeme na nájemníka platby za energie
• když už svého nájemníka máte, převezmeme byt i s ním

O vše se staráme my = vy můžete veškeré starosti hodit za hlavu

• cokoliv nájemník potřebuje, řeší s námi. K dispozici má i nonstop havarijní linku
• hlídáme platební morálku nájemníka a řešíme jakékoliv problémy
• pravidelně kontrolujeme stav nemovitosti
• zajišťujeme údržby, revize a potřebné opravy
• řešíme veškeré papírování, smlouvy, pojištění proti škodám…
• v případě odchodu nájemníka zajistíme, aby byl byt předán v původním stavu a najdeme nájemníka nového
• komunikujeme a řešíme vše potřebné s obecními úřady a úřady práce
• exkluzivně vám nabídneme další investiční nemovitosti pro ještě větší příjem bez starostí
• pokud si kupujete byt v původním stavu, navrhneme vám takovou rekonstrukci, abyste za co nejnižší náklady dosáhli maximálního výdělku
• pomůžeme s veškerým financováním

Abyste minimalizovali rizika neplacení nájmu, poškození majetku a dalších problémů, důkladně si nájemníka prověřte, a to například těmito způsoby:

• zjistěte, jestli nájemník není zadlužený
• ověřte si, že má nájemník práci a pravidelný příjem
• získejte reference od předchozích pronajímatelů
• ptejte se na důvody k hledání pronájmu, ať si ověříte, jestli půjde o dlouhodobého nájemníka, nebo se bude za pár měsíců stěhovat a vy budete muset hledat znovu

Nájemní smlouva je dokument (písemná dohoda) mezi pronajímatelem a nájemcem, která určuje podmínky používání prostor (byt, dům garáž, sklad, pozemek, celá budova, kancelář,…), a to za za účelem bydlení, podnikání nebo uskladnění věcí.

• identifikace pronajímatele a nájemce – jméno, trvalé bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu a kontakt
• předmět nájmu – číslo pozemku, adresa, konkrétní podlaží, dispozice a výměra nemovitosti
• platba a způsob úhrady nájemného – konkrétní částka (mohou/nemusí být započítané i služby), přesné datum splatnosti, způsob platby, výše vratné kauce a forma jejího vrácení
• doba pronájmu – období, na které je nájemní smlouva sjednaná (v případě že chybí, smlouva je na dobu neurčitou)
• práva a povinnosti obou stran – záleží pouze na tom, na čem se nájemník a nájemce dohodne (je vhodné přiložit fotodokumentaci, přesný výčet a stav pronajímaného příslušenství, stav měřidel, počet klíčů atd.)
• závěrečná ustanovení – podpis nájemce a nájemníka a datum, kdy smlouva nabývá platnosti

Nájemní smlouvu můžete ukončit třemi způsoby, a to buď uplynutím sjednané doby, když je smlouva na dobu určitou, dohodou obou stran nebo výpovědí. Musíte ale počítat s výpovědní lhůtou, která je 3 měsíce (pokud se nájemník a nájemce nedomluvil jinak).

Až na výjimky pronajímatel nemůže zakazovat domácího mazlíčka a zároveň neexistují prostředky, jak by se mohl bránit vůči kouřícím nájemníkům (leda zvýšením nájmu). Stejně tak nemůže bránit k umístění místa trvalého bydliště a nastěhování blízké osoby (o tom se musí pronajímatel předem informovat).

Kromě běžné nájemní smlouvy máte ze zákona ještě tyto povinnosti:

• ohlásit policii, že ubytováváte cizince, a to do maximálně tří dnů od jeho ubytování
• vést domovní knihu a kdykoliv ji policii předložit ke kontrole
• komunikovat s cizineckou policií a pokud vás vyzve k přístupu do bytu, tak jí to umožnit
• vystavit cizinci potvrzení o ubytování
• ohlásit přídné úmrtí cizince
• doporučení, aby pronajímatel podal návrh na zrušení údajů o místě hlášeného pobytu cizince, pokud na dané adrese už pobývat nebude (je povinnost nájemce, ale ten to často neudělá)

S novými nájemníky se doporučuje uzavírat nájemní smlouva na dobu určitou, a to na 1 rok. Pevně stanovený termín slouží jako zkušební doba k tomu, aby se obě strany „oťukaly”. Pokud se nájemce prokáže jako solventní, pronajímatel mu může následně nabídnout nájemní smlouvu na více let.

List vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí) je veřejnou listinou, která prokazuje stav nemovitosti = zjistíte aktuální informace o nemovitosti, kterými jsou:

• vlastnictví (kdo je vlastníkem nemovitosti)
• popis nemovitosti (identifikační údaje)
• věcné břemeno nebo zástavní právo k nemovitosti
• poznámky (většinou nejasností ohledně vlastnictví nebo případných sporů, ve kterých nemovitost figuruje)
• podklady k zápisu nemovitosti do katastru nebo změně zástavního práva k nemovitosti

• na jakémkoliv katastrálním úřadu
• na všech pobočkách Czech Pointu
• u notáře
• online

Ano, můžete prodat svůj byt/dům, i když na něm ještě máte nesplacenou hypotéku. V dnešní době je to běžnou záležitostí. Jen je vše organizačně a tím i časově náročnější než u nemovitosti, která je bez hypotéky. Pokud takovou nemovitost potřebujete prodat, obraťte se na nás. Máme síť klientů, kteří jsou připraveni ihned kupovat. Případně nemovitost převezmeme do své péče a s profi marketingem ji nabídneme světu. Více se dozvíte na této stránce webu: Prodej nemovitostí a investičních bytů.

Abyste za svou nemovitost dostali opravdu maximum peněz, je důležité najít a oslovit kvalitního realitního makléře. A to například na základě doporučení nebo ze zkušeností vašich známých. Pokud totiž vyberete opravdu dobře, vaše povinnosti s prodejem nemovitosti tím v podstatě končí. Kvalitní realitní makléř totiž vše vyřeší za vás. Více informací najdete na této stránce: Prodej nemovitostí a investičních bytů.