Klasická a stále velmi častá situace: Koupíte si investiční byt s tím, že z pravidelného příjmu budete splácet hypotéku. Seženete od pohledu slušného nájemníka, který ale po pár měsících nepošle v domluvený termín peníze za nájem… CO TEĎ? Řiďte se PŘESNĚ tímto postupem.
Nepřišly peníze za nájem? HNED volejte a snažte se domluvit na řešení
Když už k takové situaci dojde, volejte hned nájemníkovi a zkuste zjistit, proč vám peníze ještě neposlal. Každý je přece jenom člověk. Někdy se jedná jen o pouhé opomenutí termínu, kdy nájemce chybějící úhradu obratem dopošle. Jindy se mu zase zpozdí výplata, sejde se vícero výdajů nebo je zrovna nemocný… Zkuste tedy společně stanovit řešení, kdy vám chybějící splátku co nejdříve doplatí.
Domluva nefunguje? Posílejte upomínku doporučeným dopisem
Pokud však nájemce nespolupracuje, vymlouvá se nebo dokonce přestane zvedat telefon, na nic nečekejte a hned mu pošlete upomínku doporučeným dopisem. V upomínce ho oficiálně vyzvěte k úhradě nájemného v poskytnuté náhradní lhůtě (cca 7 až 10 pracovních dnů) a zároveň ho upozorněte na možné důsledky nezaplacení. Mohou to být úroky z prodlení, smluvní pokuty (pokud jsou sjednané), nebo výpověď z nájmu. Kopii upomínky a dodejku o jejím doručení si schovejte.
VÝJIMKOU PAK JE SITUACE, kdy je nájemní smlouva na dobu určitou (ideál vždy na 1 rok) u konce své platnosti. Můžete se jednoduše rozhodnout, že ji dále neprodloužíte a nemusíte to nijak zdůvodňovat. Neplatící nájemník má v tomto případě povinnost vystěhovat se k datu skončení platnosti smlouvy.
Poslední schůdná šance pro obě strany – výpověď z nájmu dohodou
Jakmile se nájemce dostane do špatné finanční situace (např. ztratí práci) a ví, že nebude schopný nájemné platit, nejlepším řešením je předčasné ukončení nájmu. Pokud je tedy nájemce ochotný odejít sám, nemusíte zasílat výpověď, ale jen společně podepíšete potřebný dokument = dohodu o předčasném ukončení nájmu.
Bohužel, častější situací je ta, že nájemník dohodu podepsat nechce a vy tak musíte přistoupit k dalším krokům, které mohou trvat nejméně několik měsíců.
Výpověď z nájmu s tříměsíční lhůtou
Pokud tedy nájemník nezaplatí v poskytnuté náhradní lhůtě cca 7 až 10 pracovních dnů, nechce podepsat předčasnou výpověď z nájmu dohodou, nekomunikuje a nevypadá to, že by byl v blízké době schopný nájemné zaplatit, přistupte k výpovědi z nájemní smlouvy. První možností je výpověď z nájmu v rámci tříměsíční výpovědní lhůty pro hrubé porušení povinností nájemce.
Podepsaná písemná výpověď musí obsahovat výpovědní důvod, poučení nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky, případně navrhnout její přezkum soudem. Také je třeba výpověď nájemci doručit a ponechat si doklad o doručení pro případ sporu. Je dobré i vědět, že tříměsíční výpovědní doba začíná od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi nájemci.
Výpověď z nájmu s okamžitou platností
Neuhradí-li nájemce nájem a náklady na služby po dobu tří měsíců, jedná se už o zvlášť závažné porušení povinností a můžete tak doručit okamžitou výpověď z nájmu – platí dnem doručení. Nájemce pak musí byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nezapomeňte opět dodržet všechny parametry výpovědi.
Co dělat, když se neplatící nájemník odmítá vystěhovat
Jak už jsme psali, nájemce má právo se proti výpovědi bránit, a to podáním žaloby k soudu ve lhůtě max. dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Pokud tak udělá, může se s ohledem na rychlost českých soudů řešení celé situace značně protáhnout. Důležité je, abyste dodrželi celý výše zmíněný postup a formální náležitosti smlouvy
Když se nájemník odmítá i nadále vystěhovat a čeká až na soudní rozhodnutí, zatímco vám dluh na nájemném dále roste, máte jako pronajímatel právo podat protinávrh v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti = exekuci. V tomto případě exekutor za asistence policie vykáže jak nájemce a jeho případnou rodinu, tak odstraní i všechny jeho věci. Než ale podáte žalobu na soud, musíte nájemci doporučeně poslat předžalobní výzvu.
Jedna věc je vystěhování, druhá vymáhání dlužného nájemného
K úhradě jednoho až dvou měsíčních nájmů můžete využít kauci, pokud ji tedy nájemník složil. S žalobou o úhradu vyššího dlužného nájemného se můžete opět obrátit na soud, kdy vše v krajním případě skončí exekucí. Počítejte však s tím, že to celé může trvat skutečně dlouho.
SILOU NE, aneb co NEdělat, pokud nájemník neplatí
Je důležité si dávat pozor, abyste se ve snaze vystěhovat nepohodlné nájemce nedopustili sami trestného činu:
- i když jste majitelem, nemáte právo do bytu vstoupit bez souhlasu nájemníka, protože tím narušujete domovní svobodu a hrozí vám odnětí svobody až na 2 roky nebo peněžní pokuta
- nemáte právo vyměnit zámek či zazdít vchod a zamezit tak nájemníkovi (byť po skončení smlouvy) v přístupu
- před zákonem neobhájíte ani odpojení energie
- nijak nájemcům nevyhrožujte, protože před policií či soudem jakékoliv vyvíjení nátlaku hraje ve váš neprospěch
Nejlepším řešením je problémům předejít
Nejlepší cestou je vždy výběr slušného a platícího nájemníka, což teda není úplně snadné. Zvlášť pokud nemáte žádné zkušenosti. Dále určitě po nájemci žádejte složení kauce ve výši dvou měsíčních nájmů (můžete až ve výši tří nájmů) a nechte na něj převést energie. Zároveň doporučujeme vždy pronajímat nemovitost na dobu určitou, a to nejdéle na 1 rok. Teprve když se nájemci prokážou jako solventní, můžete prodloužit smlouvu na více let.
Ideální řešení? Kvalitní služba kompletní správy nemovitosti
Neustálé problémy, opravy, volání, neplacení a nakonec opakované hledání nových nájemců. Realita, se kterou se dřív nebo později setkává drtivá většina vlastníků investičních nemovitostí. Dá se vůči tomu vůbec nějak bránit? Ano, dá! Pomocí naší komplexní správy nemovitosti, která zahrnuje i vyhledání slušného a platícího nájemníka. Případně převezmeme byt i s nájemníkem a postaráme se o naprosto vše. Vy jste zcela bez starostí, bez rizik a s pravidelným měsíčním výdělkem.
„Poměrně velká část klientů nás osloví až ve chvíli, kdy s nájemcem řeší nějaký problém (např. neplacení). Ideální variantou však je, když nás osloví dřív, a to ve chvíli, kdy chtějí hledat nového nájemníka, nebo ještě lépe, kdy chtějí koupit investiční byt. Paradoxem naší práce je, že v době klidu se může zdát, že naši službu nepotřebují, protože denní mravenčí práce nejde vidět. Naopak pohoda a klid, kdy klienty nikdo neotravuje a jen jim měsíčně samy od sebe chodí peníze, značí naši naprostou profesionalitu.” Bc. Jakub Moravec – jednatel společnosti
Co vše obsahuje služba komplexní správy nemovitosti
Najdeme slušného nájemníka, který platí
- prověříme jeho bezdlužnost a pravidelnost příjmů
- uzavřeme s nájemníkem neprůstřelnou smlouvu, která zabezpečí hladké řešení jakýchkoliv problémů (i jeho vystěhování)
- převedeme na nájemníka platby za energie
- když už svého nájemníka máte, převezmeme byt i s ním
O vše se staráme my = veškeré starosti můžete hodit za hlavu
- cokoliv nájemník potřebuje, řeší s námi. K dispozici má i nonstop havarijní linku
- hlídáme platební morálku nájemníka a řešíme jakékoliv problémy
- pravidelně kontrolujeme stav nemovitosti
- zajišťujeme údržby, revize a potřebné opravy
- řešíme veškeré papírování, smlouvy, pojištění proti škodám…
- v případě odchodu nájemníka zajistíme, aby byl byt předán v původním stavu a najdeme nájemníka nového
- komunikujeme a řešíme vše potřebné s obecními úřady a úřady práce
- exkluzivně vám nabídneme další investiční nemovitosti pro ještě větší příjem bez starostí
- pokud si kupujete byt v původním stavu, navrhneme vám takovou rekonstrukci, abyste za co nejnižší náklady dosáhli maximálního výdělku
- pomůžeme s veškerým financováním
Zadarmo to není, ale za stabilní příjem bez starostí to rozhodně stojí
Cena služby Komplexní správa nemovitosti je 1 000 Kč/měsíčně za nájemní byt. A to za to rozhodně stojí. Své o tom ví i naši klienti. Přečtěte si reference některých z nich.
